Filho de corretor, sobrinho de corretor, irmão de corretor, genro de corretor, costumo dizer que nasci corretor de imóveis. Convivi com quase todos os fundadores da profissão, nos moldes legais em que hoje ela se desenvolve. Há cerca de 40 anos estou envolvido, como corretor, publicitário e cidadão, com o que ocorre nesse mercado. Acompanhei o surgimento, e alguns desaparecimentos, de grandes imobiliárias, construtoras, incorporadoras, instituições e iniciativas relacionadas à complexidade e dinamismo da tarefa de “dividir o Brasil em quadradinhos e vender a prestação”.
Poderia dizer que já vi de tudo, mas não digo. Há uma coisa que, realmente, nunca vi: a não ser por casos pontuais, com causas muito claras e específicas, nunca vi imóvel cair de preço. Já participei de muitos momentos de dificuldades, crises, estagnação, confusão, incertezas; testemunhei empresários cerrando as portas de suas firmas por adversidade, incompetência ou má fé, bem como compradores em pânico, acumulando prejuízos por aquisições mal sucedidas. O fato é que, atravessando períodos de pico inflacionário, planos econômicos, políticas equivocadas, escassez de crédito, de mão de obra, de insumos e até mesmo de boa vontade, os imóveis – a não ser naqueles casos pontuais – sempre foram sinônimos de patrimônio, solidez e valorização permanente, sem recuos.
Agora, quando nosso mercado encontra seu melhor rumo nos últimos 40 anos, alguns economistas, financistas, especialistas, cassandras de vários matizes e, claro, clientes em seus lícitos e necessários cuidados, voltam a me dizer: - Temos uma bolha se formando! E eu, que não sou nenhuma sumidade, mas vejo as coisas acontecerem, digo: - Que coisa chata! Outra vez a mesma aborrecida profecia?
Não sei se devo chamar esse medo de síndrome da Encol ou - mais recente - síndrome da Sub Prime. Porém, a verdade é que nenhum dos dois casos se aplica ao nosso momento atual. No primeiro, tratava-se de uma única empresa que inchou demais e deu um calote em seus compradores, fornecedores etc., marcando época em função da grandeza do tombo. Muito bem, quanto a isso, nada mais a fazer, agora, à exceção do obrigatório dever do corretor em verificar a consistência da empresa/produto que está vendendo, bem como o obrigatório dever do comprador em investigar todos os aspectos de um negócio que envolve valores substanciais, prazos longos e entrega futura (lançamentos imobiliários).
Mas é sobre o segundo caso que desejo me debruçar um pouco mais. Aquilo que ocorreu nos EUA (e em Dubai e outras plagas) é quase impossível de ocorrer no Brasil, por motivos concretos e definitivos.
O primeiro deles é surpreendente: por incrível que pareça, nosso sistema jurídico e financeiro - especialmente no mercado imobiliário e após as últimas alterações nas leis de Incorporação – é muito superior ao praticado em outros centros, de primeiro mundo ou não. Aqui, não existe possibilidade da festa NINJA (No Income, No Job, no Assets) como ocorreu por lá. Cada comprador é rigorosa e sucessivamente monitorado, analisado, avaliado, e rejeitado caso exista a mínima dúvida quanto a sua capacidade de pagamento ou na valoração do imóvel que irá garantir o crédito; além de não existir a figura de segunda hipoteca.
O segundo motivo se expressa na demanda efetiva de todas as camadas da população por imóveis. Temos um déficit habitacional estimado em seis milhões de unidades. Temos o movimento ascendente de parte da população que passa a desejar, não só a casa própria, mas melhores e mais sofisticadas moradias. Temos uma oferta crescente e regular de crédito para a aquisição de imóveis em todas as faixas de renda. E temos, no segmento de imóveis comerciais, uma enorme escassez de unidades para escritórios, lojas, hotéis, galpões etc. Ou seja, nosso mercado é real, não meramente especulativo, e muito bem regulamentado.
Segue-se àquela demanda vigorosa uma indústria da construção civil bem aparelhada e capitalizada – inclusive com o afluxo de investimento externo - para buscar os meios de produzir unidades imobiliárias em escala cada vez maior. Essa dinâmica encarece os terrenos nos grandes centros, encarece a mão de obra já escassa em virtude de obras públicas (PAC, Olimpíadas, Copa do Mundo) e encarece o fornecimento de materiais e equipamentos. Segue-se, ainda, o fato de que, comparativamente às grandes metrópoles do mundo, o preço metro quadrado à venda no Brasil custa menos da metade do que se pratica por lá. É, portanto, bastante óbvio que o preço dos imóveis seguirão sua carreira ascendente e a valorização – como sempre – continuará remunerando aquele que analisa melhor, que decide antes, que compra primeiro.
Acostumem-se com os novos patamares de preços a que chegamos. Eles irão evoluir a partir da daí, talvez com menos intensidade, mas continuarão a evoluir. Claro que, aqui e ali, ocorrerão especulações por parte de alguns produtores, é até esperado que tais tentativas ocorram, mas o próprio mercado, a competição e os profissionais envolvidos saberão distinguir a realidade do blefe. Certamente teremos oscilações na velocidade de vendas e mesmo na valorização dos imóveis conforme a sazonalidade, a localização e os respectivos projetos, isso faz parte do jogo, é natural numa economia como a nossa. Mas daí a dizer-se que caminhamos para uma bolha e que os preços dos imóveis estão a caminho de uma derrocada, é – para falar o mínimo – desconhecimento da história do nosso mercado e da sua dinâmica atual.
Leia mais: http://www.cte.com.br/site/noticias_gestao_ler.php?id_noticia=4281
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